. Masalah Ekonomi
Seperti diketahui fungsi kota adalah memperlancar pertukaran barang dan jasa karena “kedekatan” (proximity) serta berbagai “kemudahan” (conveniences) Kegiatan ekonomi yang berjenis-jenis apabila berada di dalam kota dan ditumpu oleh sistem angkutan kota akan berkembang dengan lebih pesat. Selanjutnya fungsi kota merupakan tempat pelayanan pemasaran wilayah sekitarnya, artinya merupakan tempat terminal jasa distribusi yang mengandung unsur perdagangan dan angkutan.

Apabila ditelaah masalah kesempatan kerja di kota, orang harus memperhatikan dengan seksama pada kepandudukan di kota tersebut, terutama hal-hal yang berhubungan dengan penyebaran penduduk antar daerah perkotaan-pedesaan, perkembangan penduduk, kepadatan penduduk, pembagian penduduk menurut umur dan jenis kelamin, kemudian perlu diselidiki potensi tenaga kerja/angkatan kerja, perbandingan antara potensi angkatan kerja dengan tenaga kerja yang aktif bekerja, tingkat partisipasi angkatan kerja dan tingkat pengangguran.

Permasalahan yang sering timbul di semua kawasan perkotaan, adalah masalah golongan ekonomi lemah. Perlu adanya pemberian modal yang diperuntukan untuk mengembangkan usahanya. Sektor informal sering tumbuh dan berkembang dari golongan ekonomi lemah. Perlu didirikan sentra-sentra perekonomian untuk menunjang produk-produk yang dihasilkan oleh golongan ekonomi lemah, melalui koperasi.

B. Masalah Kependudukan
Aspek kependudukan selain merupakan salah satu modal atau jaminan dalam pelaksanaan pembangunan di suatu wilayah maka aspek kependudukan juga dapat menimbulkan masalah bagi suatu wilayah. Masalah-masalah yang terkait dengan aspek kependudukan ini antara lain :

1. MASALAH TENAGA KERJA
Apabila dilihat dari jumlah tenaga kerja yang tersalurkan sekitar 90% dari angkatan kerja yang ada maka sisanya sekitar 10% merupakan tenaga kerja yang belum tersalurkan atau merupakan angka penggangguran. Meskipun jumlahnya hanya sekitar 10% namun apabila tidak dapat tertampung semua maka dikuatirkan akan menimbulkan masalah lagi misalnya karena merupakan seorang pengganggur maka dapat menimbulkan masalah kriminal dan sebagainya. Selain itu jumlah pengangguran ini akan bertambah lagi jumlahnya mengingat kondisi negara yang sedang dilanda krisis ekonomi dengan banyaknya karyawan yang di-PHK sehingga secara tidak langsung masalah ketenagakerjaan ini akan berpengaruh terhadap ketersediaan lapangan kerja di Kota Malang.

2. MASALAH URBANISASI PENDUDUK
Salah satu masalah kependudukan di kota besar seperti Kota Malang adalah masalah urbanisasi. Kota Malang bagi daerah sekitarnya mempunyai daya tarik tersendiri, sehingga mendorong masyarakat sekitarnya untuk mencari keberuntungan di Kota Malang. Tapi sumber daya manusia yang datang ke Kota Malang tersebut jarang membekali diri dengan skill yang memadai. Hal tersebut akan memberi beban tersendiri bagi kota untuk penyediaan lapangan pekerjaan.

3. MASALAH PERGERAKAN/PERTUMBUHAN PENDUDUK
Masalah yang terkait dengan pertumbuhan penduduk yang ada di Kota Malang adalah terjadi ketidakseimbangan/masih kurang meratanya penyebaran kepadatan dan pertumbuhan penduduk. Berdasarkan data pada tahun 1997 pada satu kecamatan yaitu di Kecamatan Klojen terdapat Kelurahan Samaan yang tingkat kepadatan penduduknya mencapai 219 jiwa/ha, sedangkan di lain pihak pada suatu kecamatan yaitu Kecamatan Kedungkandang (kawasan Buring) kepadatan penduduknya relatif rendah yakni 35 jiwa/ha. Disini terlihat suatu ketidakseimbangan dimana terjadi beban kepadatan dan pertumbuhan yang besar di pusat kota dan bagian wilayah tertentu dan di lain pihak ada wilayah yang beban kepadatan dan pertumbuhan pemduduknya sangat lambat. Oleh karena itu pertumbuhan penduduk di kawasan pusat kota harus dikendalikan, dan sebaliknya pertumbuhan penduduk di kawasan pinggiran lebih dipacu lagi dengan memberi peluang kerja dan pusat-pusat pelayanan baru.

C. Masalah Lingkungan
Kelestarian lingkungan hidup merupakan bagian penting dari ekosistem yang berfungsi sebagai penyangga kehidupan seluruh mahluk hidup di muka bumi ini dan diarahkan pada terwujudnya pelestarian lingkungan hidup dalam keseimbangan dan keserasian yang dinamis dengan perkembangan kependudukan agar dapat menjamin pembangunan daerah yang berkelanjutan, serta dengan tujuan meningkatkan mutu lingkungan, memanfaatkan sumber daya alam secara berkelanjutan, merehabilitasi kerusakan lingkungan, pengendalian pencemaran dan meningkatkan kualitas lingkungan hidup. Adapun beberapa masalah lingkungan yang sering terjadi sebagai berikut :

1. EROSI
Peningkatan pembangunan secara fisik kota, mau tidak mau telah meningkatkan kawasan terbangun kota secara besar - besaran. Salah satu dampak lingkungan dari perkembangan pembangunan fisik kota adalah faktor erosi dan pelumpuran.
Erosi adalah proses pengkikisan material permukaan tanah oleh kekuatan air dan angin. Dari data di lapangan diketahui bahwa, erosi yang terjadi di Kota Malang, terutama disebabkan oleh kekuatan aliran air permukaan (run off) yang berasal dari air hujan. Selain faktor tersebut, tingkat erosi yang terjadi bergantung pula pada faktor-faktor alam yang lain, seperti bentuk morfologi, sifat fisik tanah dan batuan (litollogi), kemiringan lereng, keadaan vegetasi dan faktor aktivitas manusia dalam pemanfaatan dan pengelolaan lahan.

2. PERMUKIMAN PENDUDUK
Perkembangan fisik Kota Malang dalam kurun 5 tahun terakhir mengalami perkembangan pesat. Masalah yang dihadapi pemerintah Kota Malang pada saat ini adalah pemukiman, dimana masyarakat kota yang mempunyai pendapatan rendah sulit mendapatkan permukiman karena faktor biaya. Hal tersebut menyebabkan kelompok tersebut mendirikan permukiman ilegal diberbagai tempat terutama kawasan dekat pusat kota.. Mengingat kurang adanya konsistensi dalam penanganan masalah penduduk, maka kawasan tersebut berkembang secara tidak teratur sehingga kawasan tersebut menjadi kumuh dan terjadi penurunan kualitas hidup.

3. PENCEMARAN
Pencemaran di Kota Malang dari tahun ke tahun mengalami peningkatan. Hal tersebut seiring dengan perkembangan fisik yang ada di Kota Malang dan sudah mulai berkembangnya beberapa kawasan industri, sehingga sedikit banyak menimbulkan pencemaran (khususnya pencemaran udara). Hal tersebut diiringi juga oleh perkembangan jumlah kendaraan bermotor, sehingga pada kawasan pusat kota terutama pagi hari sering terjadi kemacetan.

4. RUANG TERBUKA/ TAMAN KOTA
Salah satu ciri khas penataan ruang Kota Malang adalah, keberadaan ruang terbuka/taman kota. Kota Malang tempo dahulu telah dirancang dengan baik oleh W. Thomas Karsten pada tahun 1933, dan masih menunjukkan pengaturan tata taman dan ruang terbuka yang representatip terutama di kawasan Jalan Trunojoyo, Jalan Kertanegara, Jalan Tugu, Jalan Gajahmada, Jalan Merbabu, Jalan Ijen dan Jalan Suropati. Tapi seiring dengan perkembangan fisik kota, Kota Malang kekurangan ruang terbuka hijau. Hal tersebut disebabkan oleh beberapa kendala/masalah yaitu banyaknya taman kurang terawat, kurangnya lapangan olah raga. Disamping itu banyaknya ruang terbuka hijau didalam tapak yang kurang memperhatikan estetika, ruang terbuka hijau yang kurang dimanfaatkan secara optimum, banyaknya perkerasan permukaan tanah, banyaknya perumahan yang menghabiskan seluruh kavling rumahnya untuk dibangun, banyaknya perumahan atau jalan perumahan tidak ada pepohonan peneduhnya seperti perumahan Griya Shanta (hanya jalur-jalur utama ditanami Palem), dan lain sebagainya.

D. Masalah Struktur Ruang Kota
Strategi pengembangan struktur tata ruang wilayah Kota Malang yang tertuang dalam RTRW Kota Malang tahun 1993/1994 telah menetapkan 5 pusat pengembangan kota atau 5 bagian wilayah kota (BWK) dimana setiap BWK merupakan satu kecamatan yaitu BWK Malang Tengah (Kecamatan Klojen), BWK Malang Timur Laut (Kecamatan Blimbing), BWK Malang Tenggara (Kecamatan Kedungkandang), BWK Malang Barat Daya (Kecamatan Sukun), dan BWK Malang Barat Laut (Kecamatan Lowokwaru). Struktur tata ruang yang direncanakan pada RTRW Kota Malang tahun 1993/1994, bila dibandingkan dengan kondisi eksisting timbul masalah. Masalah struktur tata ruang tersebut antara lain :
1. FUNGSI
Seperti kita ketahui program Tri Bina Cita Kota Malang yang merupakan motto Malang sebagai kota Pendidikan, Industri dan Pariwisata. Apabila dilihat dari hasil kontribusi terhadap PDRB atas dasar harga konstan maka sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran menempati urutan yang pertama disusul dengan sektor Industri Pengolahan menempati urutan yang kedua dan Jasa-Jasa menempati urutan yang ketiga. Dengan demikian tepatlah pemilihan Industri, Pendidikan dan Pariwiasata sebagai kegiatan fungsi dasar yang melayani kebutuhan non lokal atau memiliki skala pelayanan tingkat regional, atau merupakan komoditi ekspor ke luar Kota Malang. Kegiatan fungsi dasar atau primer ini merupakan kegiatan yang mempunyai multiplier efec/efek penganda, yakni mampu menggerakkan dan menumbuhkan kegiatan-kegiatan lain sebagai pengaruh dari kegiatan utama tersebut. Misalnya kegiatan sebuah industri yang sudah maju mampu menggerakkan dan menumbuhkan kegiatan perdagangan dan pertokoan serta juga kegiatan perumahan di sekitar industri tersebut, dan semakin lama kegiatan tersebut semakin terakumulasi dan semakin berkembang pesat. Akibatnya kawasan-kawasan industri menjadi tumbuh semrawut dan tidak terkendali, pada akhirnya akan cenderung kumuh dan sering disertai adanya kemacetan lalu lintas dan keruwetan transportasi, serta kebutuhan prasarana dan sarana yang tidak memadai. Demikian pula keberadaan fasilitas pendidikan, kampus sebuah Perguruan Tinggi misalnya juga merupakan kegiatan fungsi dasar yang dalam operasionalnya mampu membangkitkan aktivitas-aktivitas kegiatan ikutan, misalnya toko-toko buku, rumah-rumah kost-kostan, usaha foto copy dan penjilidan, kantin, warung, serta kios-kios rokok, semakin lama kegiatan ikutan tersebut akan semakin tumbuh dan berkembang dengan pesat. Oleh karenanya harus ada perencanaan yang matang terhadap lokasi sebuah kampus.
Kondisi akumulasi berbagai aktivitas kegiatan fungsi dasar dan kegiatan-kegiatan lain yang tumbuh akibat dorongan kegiatan fungsi dasar tersebut harus diantisipasi dalam penataan tata guna tanah. Dari segi konsep perencanaan kawasan yang ideal, seluruh aspek yang diprediksikan dimasa yang akan datang harus diperhitungkan secara komphrehensif sehingga perencanaan tata guna tanahnya sekaligus telah mengalokasikan dimana diletakkan daerah perumahan bagi karyawan, dimana fasilitas perdagangan dan pertokoan disiapkan, dimana diletakkan fasilitas peribadatan dan lain sebagainya.

Sedangkan fasilitas penunjang skala kota biasanya merupakan fasilitas kegiatan yang melayani kebutuhan lokal atau biasa disebut sebagai fungsi sekunder (misalnya perumahan, pusat lingkungan dan hiburan). Permasalahan yang ada di Kota Malang adalah distribusi pemerataan yang sampai saat ini masih belum tercapai. Pemerataan dalam arti lokasi-lokasi kegiatan sekunder tersebut langsung berada ditengah-tengah masyarakat pendukungnya, sehingga jangkauan aksesibilitasnya dapat terlayani secara merata.

2. JARINGAN JALAN
Sistem jaringan transportasi yang ada di Kota Malang adalah sistem transportasi darat, yakni angkutan jalan raya dan angkutan kereta api. Sistem angkutan udara yang ada di Malang dahulu sempat ada (disinggahi penerbangan Merpati dari Jakarta-Malang-Lombok) namun pada awal-awal tahun 1997 jalur tersebut ditutup (kondisi krisis moneter) dan lokasi bandara udara berada di wilayah Kabupaten Malang, yakni di Kecamatan Pakis yaitu Bandara Abdul Rachman Saleh (bandara penerbangan milik AURI).
Kota Malang ini letaknya sangat strategis dalam konteks Propinsi Jawa Timur, yakni dikelilingi oleh Kabupaten Malang dan memiliki perhubungan regional dengan kota Surabaya, Blitar, Lumajang, Pasuruan, Kediri serta ke beberapa obyek wisata. Oleh sebab itu pengembangan sistem transportasi darat ini akan mendominasi dan mempengaruhi perkembangan Kota Malang pada masa yang akan datang.

Sistem jaringan jalan utama di Kota Malang membentuk pola radial consentric, dengan tumpuan utama jalan penghubung antar kota yang berkembang menjadi jalan utama antar wilayah fungsional. Jalan penghubung utama ini memiliki fungsi jalan arteri primer, kolektor primer, lokal primer, arteri sekunder, kolektor sekunder dan lokal sekunder. Adapun beberapa permasalahan yang dapat diidentifikasi berkaitan dengan sistem jaringan jalan di Kota Malang adalah sebagai berikut :
 Jalan yang direncanakan untuk mengantisipasi pergerakan regional dalam bentuk jalan arteri primer yang merupakan perpanjangan jalan toll antara Gempol-Malang dengan gerbang tol (toll-gate) di Kecamatan Singosari, terus masuk ke arah Selatan Kota Malang melalui sebelah Barat Perumahan Sawojajar, terus ke Selatan melalui Mayjend. Sungkono, sampai dengan Terminal Gadang sampai saat belum ada tanda-tanda untuk terealisasi (belum terbangun). Sehingga penumpukan pergerakan kendaraan berat lintas regional sampai dengan saat ini masih memanfaatkan Jalan Raden Intan, Jalan R. Panji Suroso, Jalan Letjend. Sunandar Priyosudarmo, Jalan Tumenggung Suryo, Jalan Panglima Sudirman, Jalan Gatot Subroto, Jalan Laksamana Martadinata, Jalan Kol. Soegiono terus ke Selatan melewati Terminal Gadang. Kita ketahui bahwa daerah Jalan Gatot Subroto, Jalan Laksamana Martadinata dan Jalan Kol. Soegiono juga telah berkembang menjadi kawasan perdagangan dan pertokoan, perkantoran serta pergudangan. Sehingga kemacetan dan kesemrawutan lalu lintas menjadi pemandangan sehari-hari dilintas jalan ini.
 Demikian pula penumpukan pergerakan lalu lintas juga terjadi pada lintasan jalan arteri sekunder dari arah Barat menuju pusat kota, yakni dari terminal Landungsari, Jalan Raya Tlogomas, Jalan MT. Haryono, Jalan Panjaitan, Jalan Brigjen Slamet Riadi dan bertemu dengan Jalan Basuki Rachnad - Jakgung Suprapto. Peningkatan fungsi guna lahan di sekitar Pasar Dinoyo, Kampus Unisma dan Kampus Unibraw menyebabkan tingginya volume pergerakan, terutama pada jam-jam puncak, makin rendahnya kecepatan bahkan cenderung macet total dan kesemrawutan lalu lintas.
 Penumpukan pergerakan lalu lintas juga terjadi pada lintasan jalan kolektor sekunder dari yakni dari Jalan Raya Langsep, Jalan Galunggung, Jalan Gajayana, bertemu dengan Jalan MT. Haryono. Peningkatan fungsi guna lahan di sekitar Kampus Unmuhh, Kampus ITN dan Kampus Unibraw, serta munculnya ruko-ruko baru di Jl. Galunggung menyebabkan timbulnya kemacetan di kawasan ini. Selain itu jalan kolektor sekunder ini direncanakan masuk kompleks Kampus Unibraw dan terus masuk Jalan Sukarno-Hatta, Jalan Terusan Borobudur ke arah Pasar Blimbing. Benturan tingkat kepentingan menyebabkan jalur masuk kampus Unibraw ditutup sehingga pola jaringan jalan menjadi tidak jelas.
 Tingkat penumpukan pergerakan yang memusat juga menyebabkan daerah Alun-alun, Jalan Merdeka Utara, Jalan Merdeka Timur, Merdeka Selatan menerima beban kemacetan lalu lintas, hal ini merupakan peristiwa yang terjadi sehari-hari dan terutama pada saat malam minggu, selain juga peningkatan fungsi guna lahan untuk daerah perdagangan dan pertokoan serta perkantoran yang semua terkonsentrasi di daerah sekitar Alun-alun Kota Malang.
 Mengingat banyaknya masalah lalu-lintas khususnya masalah kemacetan, maka pada ruas jalan tertentu diperlukan pengembangan jalan layang.

3. PELAYANAN
Dari 5 pusat pengembangan Kota Malang yang ada saat ini ada indikasi yang menunjukkan perkembangan yang tidak sama atau tidak merata pada setiap sub pusat kota. Indikasi ini nampak dari perkembangan jumlah dan kepadatan penduduk yang tidak seimbang/merata di semua lokasi maupun nampak dari kondisi perkembangan pembangunan fisik di lapangan dan penyediaan fasilitas pelayanan yang mempunyai kecenderungan hanya bertumpu pada kawasan tertentu saja. Jadi nampaknya ada beberapa sub pusat yang telah berkembang pesat namun di pihak lain masih ada yang belum menunjukkan perkembangan atau perkembangannya sangat lambat seperti Kawasan Buring dan Kawasan Mulyorejo.

Bagi perkembangan Kota Malang penetapan hierarki pusat dan sub pusat, lokasi, fungsi dan skala pelayanannya adalah sangat penting, mengingat bahwa saat ini perkembangan pusat perdagangan/pertokoan misalnya lebih bertumpuk di pusat kota, sedangkan sub pusat kota lainnya tidak mampu berkembang sesuai dengan skenario rencana yang diharapkan. Fenomena yang lain daerah pelayanan perdagangan juga berkembang dengan sendirinya meluber di sepanjang jalan-jalan protokol kota, karena daerah tersebut mempunyai akses yang menguntungkan, sehingga secara keseluruhan fenomena ini membentuk pola struktur ruang kota yang “Consentric Linier”.

Kondisi ini tentunya sangat tidak menguntungkan bagi perkembangan kota karena sifat pergerakan mobilitas manusia akan bertumpuk di pusat kota dan beberapa ruas jalan protokol saja, sehingga akan menyebabkan kemacetan lalu lintas dan kekumuhan kota.
Seperti kita ketahui bahwa pertumbuhan penduduk dan perkembangan aktivitas kota menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan ruang/spatial untuk melayani penduduknya. Daya dukung pusat kota akan semakin terbatas dan akan melemah dengan pesatnya perkembangan dan pertumbuhan kota tersebut. Dalam kondisi seperti itu diperlukan kebijaksanaan untuk mendorong terjadinya pemencaran (desentralisasi) pusat-pusat pelayanan baru kebagian wilayah kota lainnya, gejala ini dikenal sebagai “Dekonsentrasi Planologis”. Tujuannya adalah untuk memperoleh sistem pelayanan yang lebih efektif dan efisien, tuntutan ini mewujudkan tumbuhnya hirarkhi dalam sistem pelayanan kota yakni terbentuknya jenjang pusat-subpusat aktivitas dan pelayanan kota.

Sesuai dengan perkembangan wilayah pinggiran akibat daya sentrifugal dan pentingnya peranan wilayah ini sebagai daerah transisi, maka penataan dan perencanaan wilayah pinggiran menjadi sangat penting demi tercapainya pemanfaatan ruang kota yang merata dan berimbang. Agar penduduk wilayah pinggiran dapat memenuhi kebutuhan hidup sendiri (self-contained) dan sedikit-demi sedikit melepaskan ketergantungannya dengan pusat kota, maka perlu dibentuk sub-sub pusat di wilayah-wilayah bagian kota ini. Sub pusat diharapkan dapat melayani penduduk sebagian wilayah kota secara langsung yang tidak terlayani oleh pusat kota secara efisen karena pertimbangan faktor jarak tempuh.