Perkembangan fisik di Kota Malang dalam 5 tahun ini mengalami perkembangan pesat, terutama perdagangan (kawasan pusat kota) dan perumahan ( Malang bagian Timur Laut dan Malang bagian Barat Laut). Tapi perkembangan tersebut tidak merata, dimana pada kawasan timur dan selatan (Malang bagian Tenggara dan Malang bagian Barat Daya) perkembangannya tidak terlalu cepat (bahkan tidak berkembang sesuai dengan rencana RTRW lama). Sehingga terjadi beberapa penyimpangan antara rencana tata ruang yang ada (RTRW Kota Malang tahun 1993/1994) dengan kondisi eksisting.
Dalam pembahasan penyimpangan penggunaan tanah antara RTRW Kota Malang dengan kondisi penggunaan tanah tahun 1998 dapat dilihat penjabaran yang menunjukkan penyimpangan-penyimpangan yang terjadi adalah sebagai berikut :
• BWK Malang Tengah
Dalam BWK ini rencana penggunaan tanahnya diarahkan untuk kegiatan perdagangan, pedagang kaki lima, kawasan perkantoran pemerintah, kawasan pendidikan, kawasan perumahan, dan kawasan kesehatan. Pada penggunaan tanah yang ada sekarang, ada beberapa kawasan yang mengalami perkembangan (tidak sesuai dengan rencana penggunaan tanah) yaitu Kawasan Jalan Terusan Danau Sentani, dimana pada kawasan tersebut direncanakan untuk perumahan tetapi mengalami perkembangan untuk kawasan pendidikan (STIBA, Universitas Wisnuwardana) dan kawasan perkantoran (Kantor PU, Kantor PDAM, Kantor Pengairan, Kantor BPN), ada beberapa kawasan mengalami perkembangan di sektor perdagangan yaitu sepanjang Jalan Hamid Rusdi (terutama perempatan dekat Pasar Bunul), sekitar perempatan Jalan Hamid Rusdi (terutama dekat Pasar Bunul), perempatan Jalan Urip Sumoharjo (perempatan Jalan Urip Sumoharjo), Jalan Ksatrian, Jalan Ksatrian Terusan, dan Jalan Mayjend. M. Wiyono), Jalan Ranu Grati (pintu masuk Perumahan Sawojajar), Jalan Letjend. Sunandar Priyosudarmo (pintu masuk Perumahan Purwantoro), Jalan Pattimura dan Jalan Sukarno Hatta.
• BWK Malang Barat Laut
Dalam BWK ini pada rencana penggunaan tanah diarahkan untuk kawasan pertanian, kawasan industri, pusat kegiatan/pertunjukan kebudayaan, kawasan perumahan, pedagang kaki lima, kawasan pendidikan tinggi, sedangkan pada penggunaan tanah sekarang kawasan tersebut masih tetap dan dipertahankan. Tetapi ada beberapa kawasan yang beralih fungsi seperti lokasi Universitas Muhammadiah Desa Tlogomas di Kota Malang dan di Desa Tegalgondo Kabupaten Malang, dimana dalam RTRW yang lama direncanakan sebagai RTH.
• BWK Malang Tenggara
Dalam BWK ini pada rencana penggunaan tanah diarahkan untuk kawasan pertanian, kawasan industri, kawasan perumahan, kawasan perdagangan, pedagang kaki lima, kawasan untuk pengembangan pendidikan, kawasan militer dan pengembangan tempat rekreasi atau olah raga lingkup kota, sedangkan pada penggunaan tanah sekarang ada beberapa rencana yang belum terlaksana seperti kawasan pengembangan tempat rekreasi atau olah raga, dan kawasan untuk pengembangan pendidikan.
• BWK Malang Timur Laut
Dalam BWK ini rencana penggunaan tanah diarahkan untuk kawasan industri, kawasan perdagangan, kawasan perumahan, pedagang kaki lima, kawasan perkantoran dan kawasan militer. sedangkan pada penggunaan tanah sekarang ada beberapa rencana yang belum terlaksana dan bahkan ada rencana yang dibatalkan seperti terminal Cargo di Dusun Sumberejo, hal ini disebabkan karena perubahan rencana jalan toll lebih ke timur (masuk wilayah Kabupaten Malang).
• BWK Malang Barat Daya
Dalam BWK ini rencana penggunaan tanah diarahkan untuk kawasan industri, kawasan perumahan, kawasan perdagangan, kawasan perkantoran. Sedangkan pada penggunaan tanah sekarang ada beberapa rencana yang tidak sesuai seperti rencana kawasan perkantoran di Jalan Terusan Halmahera, tetapi pada kondisi sekarang kawasan tersebut didominasi untuk kawasan industri.